Passoire énergétique DPE F-G : interdiction location 2025-2028 — la PAC suffit-elle ?
Dernière révision : · Sources : Légifrance (loi Climat 2021), France Rénov', ADEME, ANAH
Quand l'interdiction de mise en location des passoires énergétiques s'applique-t-elle ?
Calendrier loi Climat et Résilience 2021 : DPE G interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, DPE F à partir du 1er janvier 2028, DPE E à partir du 1er janvier 2034. Pour les baux signés avant ces dates, l'interdiction s'applique au renouvellement ou au nouveau bail.
Une pompe à chaleur permet-elle de sortir de la passoire énergétique ?
Oui, dans la plupart des cas. Remplacer une chaudière fioul ou un chauffage électrique direct par une PAC air-eau performante (SCOP ≥ 3,9) fait typiquement gagner 1 à 2 classes DPE (G→E, F→D), suffisant pour lever l'interdiction de location. À condition que l'enveloppe (isolation) ne soit pas la cause principale de la classe G.
Quelle est la sanction pour le bailleur qui contournerait l'interdiction ?
Le locataire peut demander en justice la mise en conformité du logement aux frais du bailleur, plus une réduction de loyer ou des dommages-intérêts. Le tribunal d'instance peut ordonner l'exécution des travaux sous astreinte. Le bail reste valide mais le bailleur perd la liberté de renouveler à l'identique.
Quelles aides cumulables pour un bailleur sortant de passoire en 2026 ?
MaPrimeRénov bailleur (mêmes barèmes par catégorie de revenu du bailleur) + CEE Coup de Pouce Chauffage + bonus sortie de passoire (jusqu'à 10 % du coût des travaux si gain DPE F-G vers C-D ou mieux) + éco-PTZ jusqu'à 50 000 € à 0 % d'intérêt. Cumul plafonné à 90 % du coût des travaux.
Combien de temps avant que ma location redevienne légale après installation PAC ?
Comptez 10-14 semaines : installation PAC 4-5 semaines + DPE post-travaux nouveau (1-2 semaines) + délai de validation administrative. Pendant les travaux, le bail existant reste valide ; vous ne pouvez juste pas signer un nouveau bail pour un nouveau locataire avant le nouveau DPE.
Faut-il un nouveau DPE après les travaux pour prouver la sortie de passoire ?
Oui, un nouveau DPE est obligatoire pour attester la nouvelle classe énergétique. Coût : 100-250 € selon le diagnostiqueur. Le DPE post-travaux fait foi auprès du locataire et en cas de contrôle. Conservez l'attestation pendant 10 ans (durée de validité d'un DPE).
Vaut-il mieux vendre le logement que rénover si DPE est F ou G ?
La vente d'un DPE F-G reste légale (pas d'interdiction de vente), mais le prix de vente subit une décote moyenne de 5 à 15 % selon les régions et le marché. Arbitrage : si le reste à charge après aides (MaPrimeRénov + CEE) est inférieur à la décote de vente, la rénovation est financièrement meilleure et conserve l'actif locatif.
Calendrier précis loi Climat 2021
| Date d'effet | Logements concernés | Conséquence |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | DPE G (> 450 kWh/m²/an) | Interdiction nouveaux baux + renouvellements |
| 1er janvier 2028 | DPE F (331-450 kWh/m²/an) | Interdiction nouveaux baux + renouvellements |
| 1er janvier 2034 | DPE E (251-330 kWh/m²/an) | Interdiction nouveaux baux + renouvellements |
Important :les baux signés avant ces dates restent valides jusqu'à leur fin naturelle. L'interdiction frappe les nouveaux baux et les renouvellements. Un locataire dont le bail expire en mai 2025 dans un DPE G ne peut pas voir son bail renouvelé sans que le bailleur ait fait les travaux.
Bailleur : rénover ou vendre ?
L'arbitrage économique est généralement en faveur de la rénovation quand le reste à charge après aides est inférieur à la décote de vente. Exemple concret pour un pavillon DPE G de 80 m² en province :
- Valeur de marché avant rénovation : ≈ 160 000 € (estimation)
- Décote DPE G à la vente (10-15 %) : -16 000 à -24 000 €
- Prix de vente effectif : 136 000 à 144 000 €
- Coût rénovation PAC (sortie fioul) : 14 500 € avant aides
- Reste à charge après MaPrimeRénov + CEE (ménage modeste) : ≈ 6 500 €
- Valeur post-rénovation (DPE E ou D) : ≈ 160 000 € sans décote
- Gain net rénovation vs vente : 16 000 € (décote évitée) − 6 500 € (reste à charge) = +9 500 €, plus conservation de l'actif locatif et des loyers futurs.
Ce calcul est défavorable seulement si : (1) le bailleur n'est pas éligible aux aides (catégorie rose sans sortie fioul), (2) le logement cumule mauvaise isolation où la PAC seule ne suffit pas, ou (3) le bailleur comptait vendre dans les 12 mois pour libérer du capital.
Procédure après installation PAC
- Installation PAC par installateur RGE QualiPAC : 4-5 jours ouvrés typiquement.
- Mise en service + attestation RGEremise par l'installateur.
- Versement MaPrimeRénov par l'ANAH dans les 21 jours médians après réception des factures.
- Nouveau DPE post-travauxcommandé auprès d'un diagnostiqueur certifié (coût 100-250 €, délai 1-2 semaines).
- Vérification de la nouvelle classesur l'attestation DPE : la classe doit être D, E ou mieux pour lever l'interdiction de location.
- Conservation des justificatifs (attestation DPE, factures PAC, attestation RGE) pendant 10 ans — durée de validité du DPE.
- Communication au locataire existant ou aux locataires potentiels : le DPE doit figurer sur toute annonce et dans le contrat de bail.
Sources autoritaires
- Légifrance — loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (article 160 sur l'interdiction progressive de location des passoires), décret 2022-1576 (calendrier DPE).
- France Rénov' — barèmes MaPrimeRénov bailleur 2026, bonus sortie de passoire, calculateur DPE.
- ANAH — règles spécifiques aux bailleurs, engagement de location 6 ans minimum.
- ADEME — gain DPE typique par type de travaux, méthodologie.
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